Как оформить доверенность на сделки с недвижимостью

Как оформить доверенность на совершение сделок с недвижимостью

Для совершения юридически значимых действий с жильем, такими как продажа или дарение, необходимо правильно составить документ, наделяющий другого человека вашими полномочиями. Основное правило: все доверенности на распоряжение имуществом и совершение сделок с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения. Использование простой письменной формы в таких случаях недопустимо, так как доверенное лицо распоряжается правами собственности, которые подлежат государственной регистрации прав в Росреестре.

Виды полномочий: распоряжение vs представительство

Перед тем как оформить доверенность, важно разделить цели вашего обращения к нотариусу. Юридическая практика выделяет два принципиально разных типа полномочий.

Первый тип — это право на распоряжение имуществом. В этом случае вы передаете человеку возможность совершать сделки: продавать, дарить или обменивать объект недвижимости. Доверенное лицо в такой ситуации подписывает договор купли-продажи мены или иные документы от вашего имени.

Второй тип — это право представления интересов. Такое полномочие позволяет представителю лишь собирать справки, подавать заявления на получение выписок из ЕГРН или представлять ваши интересы при государственной регистрации прав. Поверенный не может продать вашу квартиру, если в тексте документа прямо не прописано право распоряжения имуществом.

По объему передаваемых функций документы также делятся на несколько категорий:

• 

  Разовые — выдаются для выполнения одного конкретного действия, например, только для подписания договора купли-продажи определенного объекта.

• Специальные — охватывают ряд действий в одной области, такие как все операции по оформлению наследства или ведение судебного процесса.

• Генеральные — позволяют выполнять широкий спектр задач от лица доверителя, включая продажу и аренду (хотя термин «генеральная» является бытовым, а не строго юридическим).

Сроки действия и порядок отмены

Вопрос времени часто вызывает путаницу у собственников. Раньше существовало ограничение в три года, но сейчас законодательство позволяет устанавливать любой период. Вы можете прописать срок в один месяц или на десять лет. Если вы забудете указать длительность документа при визите к нотариусу, доверенность будет действовать по умолчанию один год.

Отсчет срока начинается со следующего дня после даты выдачи. По общему правилу все доверенности являются отзывными: вы можете прекратить полномочия представителя в любой момент через нотариальную контору. Однако если вы являетесь предпринимателем, можно оформить безотзывную доверенность. В этом случае отозвать документ получится только при наличии веских законных оснований.

Пошаговая процедура оформления у нотариуса

Процесс требует личного присутствия собственника (доверителя) и наличия актуальных документов.

1. Подготовка данных. Вам понадобятся паспортные данные обеих сторон: ваши и того человека, которому вы доверяете совершение сделок с недвижимостью. Если доверенное лицо не присутствует лично в момент оформления, достаточно его точных паспортных реквизитов.

2. Визит к нотариусу. Вы выбираете любого нотариуса. Специалист составит текст документа, учитывая специфику вашей задачи. Важно проконтролировать, чтобы в тексте были указаны все необходимые действия: право подписи договора купли-продажи, получение денежных средств, представление интересов в Росреестре и органах МФЦ.

3. Проверка прав собственности. Нотариус проверит ваши полномочия как собственника. Рекомендуется заранее иметь при себе документы на объект недвижимости или выписку из ЕГРН, чтобы избежать ошибок в описании имущества.

4. 

   Подписание и удостоверение. Вы проверяете текст на отсутствие лишних или недостающих пунктов и подписываете документ в присутствии нотариуса.

Если собственник находится за границей, оформить доверенность можно через консульство РФ или у местного нотариуса, но последний документ придется проходить процедуру апостилирования для признания его законным в России.

Безопасность сделок по доверенности: советы покупателю и продавцу

Покупка квартиры, где продавец действует через представителя, всегда несет повышенные риски. Покупатель должен понимать, что доверенность может быть отозвана собственником непосредственно перед сделкой или оказаться поддельной.

Для проверки юридической чистоты документа используйте сервис Единой информационной системы нотариата (ЕИС). Это позволяет убедиться, что документ действительно зарегистрирован в реестре и не был аннулирован. Продавцу же стоит внимательно изучать полномочия покупателя, если тот действует через агента: имеет ли он право распоряжаться полученными деньгами или должен перечислить их напрямую собственнику.

Любая ошибка в формулировках может привести к тому, что Росреестр откажет в регистрации прав собственности. Поэтому при составлении документа всегда закладывайте возможность совершения нескольких действий в одной доверенности, чтобы не пришлось повторно оплачивать услуги нотариуса для исправления мелких недочетов.