Как зарегистрировать ранее учтенную недвижимость в ЕГРН

Ранее учтенная недвижимость — это объекты, которые прошли технический или государственный учет до определенных дат, но их сведения не были полностью перенесены в современный Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чтобы легализовать статус владельца, необходимо провести процедуру регистрации прав на основании имеющихся документов.

Что такое ранее учтенная недвижимость и как ее классифицировать

Понятие «ранее учтенный объект» регулируется нормами Федерального закона № 221-ФЗ и законом № 518-ФЗ. Юридически к этой категории относятся три группы имущества:

• Объекты, прошедшие технический или государственный учет до вступления в силу закона о государственном кадастре недвижимости (это 01.03.2008).

• Имущество, которое не стоит на кадастровом учете сейчас, но сведения о правах на него уже внесены в ЕГРН и эти права еще не прекращены.

• Объекты, право собственности на которые возникло до 31.01.1998 (дата вступления в силу закона № 122-ФЗ), при условии, что сведения о них отсутствуют в ЕГРН и государственный кадастровый учет по ним не велся.

К ранее учтенным объектам относятся все виды недвижимости: земельные участки, здания, сооружения, помещения и даже объекты незавершенного строительства. Часто такая ситуация возникает из-за исторического разделения функций между Бюро технической инвентаризации (БТИ) и Роснедвижимостью. Когда в 2008 году началось объединение систем для создания Росреестра, данные не всегда синхронизировались корректно. В результате объект может числиться под условным номером, но полноценных сведений о его характеристиках в ЕГРН нет.

Сценарии регистрации: два пути развития событий

Процедура оформления зависит от того, есть ли информация об объекте в базе данных Росреестра.

Первый путь актуален, если объект уже «виден» системе. В этом случае у недвижимости может быть условный номер или сведения о праве, зарегистрированные ранее. Ваша задача — перевести эти данные из статуса «учтенных» в статус «зарегистрированных». Это необходимо для полноценного распоряжения имуществом.

Второй путь сложнее. Он применяется, если объект вообще не стоит на учете (нет ни кадастрового номера, ни технических характеристик), но у вас на руках есть документы, подтверждающие право собственности. Здесь сначала нужно провести процедура постановки на кадастровый учет, а затем уже регистрировать само право.

Какие документы потребуются для оформления

Для успешного внесения сведений в ЕГРН необходимо подготовить пакет документов, подтверждающих статус объекта и личность владельца. Список зависит от того, когда именно возникло право собственности.

Правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами выступают:

1. 

   Свидетельства о праве собственности старого образца (например, по форме Указа Президента РФ № 1767 от 27.10.1993).

2. Государственные акты о правах на землю.

3. Договоры купли-продажи, дарения или мены.

4. Свидетельства о праве на наследство.

5. Решения исполкомов или иных органов власти о предоставлении участка.

Если объект требует постановки на учет, дополнительно понадобятся технический план или кадастровый акт. В них фиксируются площадь, границы и координаты объекта недвижимости. Если недвижимость была оформлена по декларации до 01.01.2017, она также может считаться учтенной.

Пошаговая инструкция: как зарегистрировать право собственности

Процесс требует последовательности действий, чтобы избежать отказов со стороны регистратора.

Сначала проведите самостоятельную проверку через Публичную кадастровую карту или закажите выписку из ЕГРН. Это поможет понять, какие сведения о ранее учтенном объекте уже есть в реестре и не содержат ли они ошибок в площади или адресе.

Затем подготовьте заявление на государственную регистрацию прав. Подать его можно лично через МФЦ, отправить почтой или воспользоваться электронными сервисами Росреестра. При подаче документов обязательно укажите, что объект является ранее учтенным.

После получения заявления ведомство проводит проверку предоставленных бумаг и сопоставляет их с имеющимися в базе данных сведениями о ранее учтенных объектах. Если несоответствий нет, регистратор выносит решение о внесении записи в ЕГРН. Итогом станет выдача выписки из ЕГРН, которая является главным подтверждением вашего права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Риски при игнорировании регистрации

Отсутствие актуальных данных в государственном реестре недвижимости создает серьезные препятствия для собственника. Вы не сможете официально совершить сделку купли-продажи, подарить объект или использовать его в качестве залога по ипотеке.

Проблемы могут возникнуть и на этапе эксплуатации имущества. Без регистрации прав сложно подтвердить законность владения при подключении коммуникаций (газ, электричество) или получении компенсаций в случае изъятия участка для государственных нужд. Также ошибки в старых сведениях часто приводят к некорректным налоговым начислениям, так как кадастровая стоимость может не совпадать с фактическими данными.

Если вы обнаружили, что объект недвижимости числится в реестре с ошибками или под условным номером, это повод для обращения в Росреестр с заявлением о внесении изменений. В некоторых случаях решение споров о границах участка или статусе объекта может потребовать судебного разбирательства.