Что такое первоначальный взнос по ипотеке: суть и правила

Первоначальный взнос — это часть стоимости недвижимости, которую покупатель оплачивает из собственных средств при заключении сделки по ипотеке. Банк не выдает кредит на полную сумму объекта, чтобы минимизировать риски невозврата. Наличие личных накоплений позволяет кредитору оценить финансовую дисциплину заемщика: считается, что человек будет более ответственно вносить ежемесячные платежи, если он уже рискнул собственными деньгами и не хочет потерять и квартиру, и сбережения одновременно.

Как работает механизм взноса

Многие ошибочно полагают, что деньги передаются напрямую банку. На самом деле заемщик выплачивает первоначальный взнос продавцу недвижимости. Существует несколько способов проведения платежа: наличными, банковским переводом, через использование специального счета или банковскую ячейку.

Любую операцию важно подтвердить документально. Продавец должен предоставить выписку по счету с указанием зачисленной суммы, которую банк приложит к пакету документов для завершения сделки. Это обязательное условие, без которого кредитование не начнется.

Размер и расчет платежа

Размер взноса устанавливается банком и зависит от условий конкретной кредитной программы. При этом верхнего предела нет: внести больше половины стоимости жилья можно и нужно для снижения долговой нагрузки. Чем выше доля собственных средств, тем меньше размер кредита и ниже итоговая переплата по процентам.

Для наглядности рассмотрим расчеты при покупке квартиры стоимостью 6 млн рублей:

• 

  При минимальном взносе в 20% заемщик должен иметь от 1 200 000 до 1 800 000 рублей.

• Если внести половину стоимости — 3 млн рублей, то банк оформит кредит только на оставшуюся часть.

Чем первоначальный взнос отличается от задатка

Эти понятия часто путают, хотя они имеют разную юридическую и практическую суть. Задаток служит взаимной гарантией между людьми: покупатель уверен, что квартиру не заберут, а продавец — что сделка состоится. Если покупатель передумает, задаток ему не вернут.

Первоначальный взнос отличается следующими параметрами:

1. 

   Он является обязательным требованием банка, тогда как задаток — это договоренность сторон.

2. Сумму взноса определяет банк в соответствии с требованиями выбранного продукта, а размер задатка стороны назначают сами.

3. Взнос требует документального подтверждения для кредитора и напрямую уменьшает общую стоимость квартиры в рамках сделки.

Где взять средства на покупку

Существует несколько сценариев формирования суммы для первого платежа. Самый простой вариант — использование личных накоплений, которые могут храниться на вкладе или накопительном счете. Часто люди решают продать старую недвижимость, чтобы улучшить жилищные условия и использовать доход от продажи как первоначальный взнос по новой ипотеке.

Если собственных денег не хватает, можно рассмотреть варианты государственной поддержки:

• Материнский капитал. Семьи могут направить этот сертификат на покупку жилья. Максимальная сумма сертификата определяется государством и индексируется в установленном порядке. При оформлении сделки Социальный фонд перечислит эти деньги в банк, и они будут засчитаны как часть платежа.

• Военная ипотека. Участники накопительно-ипотечной системы (НИС) накапливают средства на специальном счете. Размер ежемесячного взноса на счет устанавливается правилами накопительно-ипотечной системы и может меняться. После трех лет участия военнослужащий может использовать эти накопления для внесения взноса при покупке жилья на вторичном рынке.

Иногда под ипотекой без первоначального взноса понимают сделку, где в качестве обеспечения банку предоставляется уже имеющаяся у клиента недвижимость. В этом случае обременение накладывается сразу на оба объекта до полного погашения долга.