Оформление технического плана кадастровым инженером

Технический план — это электронный документ в формате XML, который содержит сведения о характеристиках здания, сооружения, помещения или машино-места для внесения данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Его подготовка осуществляется исключительно кадастровым инженером. Согласно Приказу Росреестра № П/0082, этот документ является обязательным инструментом для обеспечения государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним.

Разграничение понятий: технический план, паспорт и межевой план

Часто собственники недвижимости допускают ошибку, называя любой документ с описанием объекта «техпланом». Чтобы не получить отказ в Росреестре, важно различать три разных понятия.

Технический паспорт — это старый формат документации, который выдавали БТИ. Он содержит сведения о техническом состоянии и износе, но не имеет юридической силы для постановки объекта на кадастровый учет. Технический план пришел ему на смену в части описания характеристик для государственных реестров. Паспорт может служить лишь источником исходных данных или использоваться банками при оценке имущества для ипотеки.

Межевой план предназначен только для земельных участков. Его цель — установить границы земли на местности через координаты поворотных точек. Если вы строите дом, вам понадобятся оба документа: межевой план для закрепления границ участка и технический план для регистрации самого здания.

Технический план отличается от них тем, что он жестко привязывает объект к координатам. Без него невозможно официально подтвердить перепланировку или ввод нового дома в эксплуатацию.

Структура документа согласно требованиям Росреестра

Технический план не является единым текстовым описанием. Технический план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы. Некоторые разделы обязательны для включения независимо от вида кадастровых работ, а другие зависят от объема задач.

К текстовой части относятся следующие важные элементы:

1. Исходные данные (включают сведения о документах, на основании которых подготовлен план, и тех, что использовались в процессе).

2. Приложение (копии документов, которые инженер должен включить в состав плана).

В зависимости от ситуации в текстовую часть могут входить «Характеристики объекта недвижимости», описание местоположения или раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости». Если специалист готовит документ на сооружение, которое является линейным объектом и расположено более чем в одном кадастровом округе, он добавляет заключение кадастрового инженера для дополнительного обоснования результатов.

Графическая часть включает визуальное отображение:

• схема расположения здания или объекта незавершенного строительства в границах земельного участка;

• чертеж контура самого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства;

• план здания, сооружения, план этажа или фрагмент плана.

Если инженер готовит документы на отдельные помещения или машино-места, он использует фрагменты планов зданий. Это позволяет точно отобразить границы части строения. В технический план машино-места не включаются такие разделы как «Схема» и «Чертеж».

Пошаговый алгоритм подготовки технического плана

Процесс оформления требует четкой последовательности действий. Нарушение любого этапа ведет к приостановке регистрации в Росреестре.

Первым шагом является сбор первичной документации. Инженеру потребуются паспортные данные владельца, СНИЛС и выписки из ЕГРН на земельный участок или объект недвижимости. Если речь идет о новом строительстве, необходимы разрешение на строительство (или уведомление) и проектная документация. В случаях «дачной амнистии», когда проекта нет, технический план подготавливается на основании декларации, которую заполняет правообладатель участка.

Второй этап — выбор специалиста и заключение договора. Подготовкой может заниматься только кадастровый инженер, состоящий в саморегулируемой организации (СРО). Перед оплатой проверьте его статус через «Реестр кадастровых инженеров» на сайте Росреестра. Инженер должен иметь действующий квалификационный аттестат и договор страхования ответственности. В договоре подряда обязательно прописываются сроки, формат результата (XML-файл) и обязанность бесплатно исправлять ошибки после замечаний регистратора.

Третий этап — полевые работы или геодезическая съемка. Специалист выезжает на объект с высокоточным оборудованием, например GPS/GLONASS приемниками. Он определяет координаты контура здания, чтобы исключить наложение границ на соседние участки. Также проводятся внутренние обмеры помещений лазерным дальномером для фиксации толщины стен и перегородок. Если это сооружения объекта незавершенного строительства, инженер фиксирует его степень готовности в процентах.

Четвертый этап — камеральная обработка данных. Инженер использует специализированное программное обеспечение для сведения всех сведений в единый файл. На этом этапе формируются все части технического плана и заполняются реквизиты разделов. Итоговый документ подписывается кадастровым инженером с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).

Завершающий шаг — подача документов на учет или регистрацию прав. Это можно сделать через МФЦ, записав файл на диск, либо в электронном виде через портал Госуслуг или сайт Росреестра. Срок рассмотрения составляет от 3 до 12 рабочих дней в зависимости от способа подачи. Результатом становится выписка из ЕГРН с актуальными данными.

Когда технический план становится необходимым

Существует несколько ситуаций, когда без этого документа юридические действия невозможны:

• первичная постановка дома на кадастровый учет и оформление права собственности;

• проведение реконструкции или перепланировки, изменившей площадь объекта;

• регистрация прав на объекты незавершенного строительства;

• выделение части здания в самостоятельный объект недвижимости.

Если вы планируете продажу квартиры с изменившейся конфигурацией комнат, техплан поможет избежать споров с покупателем и налоговой службой из-за неверно указанной площади. При регистрации права собственности на новостройку именно этот документ служит основанием для того, чтобы объект официально «появился» в государственном реестре.

Кто имеет право составлять документ

Подготовкой может заниматься только аттестованный кадастровый инженер. Это специалист, который несет персональную ответственность за достоверность внесенных координат и площади. Если при выполнении кадастровых работ будут допущены ошибки, инженера могут привлечь к ответственности через его СРО. При заказе услуги всегда проверяйте наличие у специалиста действующего статуса в официальном реестре.

При получении готового файла проверьте корректность адреса и соответствие характеристик тем документам, которые вы передавали заказчику. Также убедитесь, что в документе указаны реквизиты договора подряда и СНИЛС инженера.